Projekt ustawy o zmianie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, (nazywana dalej „Ustawą Deweloperską”), ma zastosowanie do umów na podstawie których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i do przeniesienia na nabywcę, będącego osobową fizyczną, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Proponowane zmiany mają na celu zwiększenie ochrony bezpieczeństwa nabywców lokali.
Projekt nowelizacji Ustawy deweloperskiej, opracowany przez UOKiK, 4 czerwca wpłynął do Rządowego Centrum Legislacji. Projekt znajduje się na etapie opiniowania.
Treść projektu ustawy jest zgodna z założeniami do projektu, opisanymi przez nas poniżej.
- Likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia, konieczne objęcie otwartego rachunku powierniczego gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, w przypadku braku zapewnienia ochrony na dewelopera nałożone zostaną sankcje. Deweloper będzie mógł założyć dla przedsięwzięcia zamknięty rachunek powierniczy, otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową.
- Zmiany w zakresie prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (nazywanych dalej „MRP”), wypłaty środków z otwartych rachunków powierniczych objętych gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, następować mają proporcjonalnie do postępów na budowie, a nie jak dotychczas według z góry ustalonego harmonogramu. Przed każdą wpłatą bank ma dokonywać kontroli sytuacji prawnej i faktycznej inwestycji weryfikując np. ważność pozwolenia na budowę czy postępy prac budowalnych. Każda nieprawidłowość ma wstrzymywać wypłacanie środków z MRP przez bank do czasu jej usunięcia. Zamknięcie MRP będzie możliwe dopiero po ustanowieniu prawa odrębnej własności dla ostatniego z powstałych lokali.
- Dla każdego etapu inwestycyjnego zakładany będzie osobny MRP, tak aby w przypadku komplikacji nabywcy mogli dochodzić swoich roszczeń łatwiej niż w przypadku obejmowanie całego przedsięwzięcia inwestycyjnego jednym MRP.
- Jednoznaczne stwierdzenie, że środki konsumentów wpłacane na MRP, nie mogą służyć pokryciu opłat za prowadzenie MRP.
- Obowiązek wypowiedzenia umowy przez bank i zwrócenia środków zgromadzonych na MRP kupującemu mieszkanie, w przypadku zaprzestania budowy przez dewelopera.
- Uregulowanie w ustawie postępowania w przypadku upadłości banku prowadzącego MRP, nałożenie na dewelopera obowiązku zawarcia umowy o prowadzenie MRP z innym bankiem w terminie 30 dni od ogłoszenia upadłości przez dotychczasowy bank, o czym powinien poinformować kupującego. Niewywiązanie się z tego obowiązku uprawnia kupującego do odstąpienia od umowy.
- W przedmiocie treści prospektu informacyjnego – nałożenie obowiązku zawarcia informacji o cenie oferowanego mieszkania (nie jest to obecnie wymagane) oraz o możliwym ryzyku utraty pieniędzy w przypadku upadłości banku obsługującego MRP – nabywcy mogą odzyskać do 100 tys. euro od Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.
- Objęcie umów rezerwacyjnych przepisami ustawy deweloperskiej, nałożenie na dewelopera obowiązków przedkontraktowych takich jak np. dostarczenie klientowi prospektu informacyjnego, wprowadzenie ograniczenia wysokości opłaty rezerwacyjnej -ma ona nie przekraczać 1% ceny mieszkania. Opłata ma mieć charakter kaucji i być zaliczona na poczet ceny mieszkania, w związku z czym zostanie przekazana na MRP i objęta gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.
- Objęcie ustawą deweloperską również konsumentów, którzy kupują gotowe lokale, w celu zapewnienia ochrony wpłaconym przez nich środkom aż do momentu przeniesienia na nich prawa własności oraz w celu przyznania im takich samych praw odnośnie zgłaszania wad i odbioru mieszkań jak osobom, które zawierają umowę deweloperską przed lub w trakcie realizacji inwestycji.
- Załącznikiem do umowy deweloperskiej musi być zgoda banku lub innego wierzyciela hipotecznego, by w sytuacji, gdy deweloper zbankrutuje a cena mieszkania zostanie już w pełni zapłacona przez kupującego, wierzyciel hipoteczny nie mógł zaspokoić się z mieszkania i aby prawo własności lokalu mieszkalnego przeszło na kupującego bez obciążeń hipotecznych. W przypadku braku wyżej wymienionej zgody wierzyciela hipotecznego, umowa deweloperska objęta będzie sankcją nieważności.
Data 06.07.2018