Cztery projekty ustaw oraz zmian w przepisach z 2018 r., ważne dla deweloperów mieszkaniowych i inwestorów – cz. 1

W 2018 roku rząd zintensyfikował prace nad realizacją programu Mieszkanie 500+. Pojawiło się kilka projektów zmian w przepisach prawa oraz projektów nowych ustaw. Nowe przepisy, o ile oczywiście wejdą w życie, będą miały wpływ na wzrost ilości mieszkań budowanych w Polsce, a w konsekwencji na przychody deweloperów w kolejnych latach i rynek nieruchomości mieszkaniowych.

Oto najważniejsze zmiany:

  1. Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących tzw. „Specustawa”.
  2. Ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
  3. Zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.
  4. Ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.

Omówienie ww. aktów prawnych rozpoczynamy od kolejnej w Polsce „Specustawy”, tj. Ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Specustawa została uchwalona przez sejm w dniu 5 lipca 2018r., po uchwaleniu przez senat i podpisaniu przez Prezydenta zostanie opublikowana w dzienniku ustaw i co do zasady wejdzie w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia Poniżej przedstawiamy jej najważniejsze założenia:

  • „Specustawa” ma mieć zastosowanie do:
    • przedsięwzięć polegających na budowie, przebudowie, remoncie lub zmianie dotychczasowego sposobu użytkowania, obejmujących budynek lubbudynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub nie mniej niż 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, bez względu na to, jaki podmiot realizuje przedsięwzięcie,
    • inwestycji im towarzyszących z zakresu infrastruktury technicznej i społecznej, przy czym wyodrębnione części inwestycji przeznaczone pod działalność handlową i usługi typowo komercyjnemogą stanowić do 20 % powierzchni użytkowej wszystkich lokali w inwestycji mieszkaniowej.

Specustawa zwiększa dostęp do terenów budowlanych poprzez (i)wprowadzenie możliwość lokalizacji inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących na gruntach rolnych i leśnych w granicach miast oraz poprzez (ii) wprowadzenie możliwość lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej niezależenie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Wyjątek nie dotyczy jednak terenów kolejowych, wojskowych, produkcyjnych lub usług pocztowych, jeżeli te funkcje nie są na tych terenach realizowane.

Obok decyzji o warunkach zabudowy (WZ), Specustawa wprowadza Uchwałę Rady Gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz uchwałę Rady Gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej, czyli np. infrastruktury sieciowej dróg lub infrastruktury społecznej czy obiektów handlowych. Uchwały te będą podejmowane na wniosek Inwestora działającego za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w terminie 60 dni od złożenia wniosku. Na podstawie uchwał wydawane będą pozwolenia na budowę.

Na wójta, burmistrza lub prezydenta nałożono obowiązek publikacji wniosku w Biuletynie Informacji Publicznej gminy, a w przypadku, gdy gmina go nie posiada na stronie internetowej gminy. W terminie 21 dni od publikacji wniosku będzie możliwie wnoszenie uwag do wniosku.

Przed złożeniem wniosku o uchwałę lokalizacyjną, Inwestor będzie musiał przygotować koncepcję urbanistyczno- architektoniczną inwestycji mieszkaniowej w kontekście okolicy i miejscowości, w której inwestycja będzie zrealizowana oraz uzyskać decyzję środowiskową.

Aby uzyskać uchwałę lokalizacyjną, inwestor będzie musiał zachować standardy urbanistyczne określone w Specustawie lub uchwale Rady Gminy, która ma prawo dokonać zmiany standardów określonych w Specustawie.

Ustawowe standardy urbanistyczne lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowej to np.:

  • dostęp do przystanku publicznego transportu w odległości nie większej niż 1000 metrów, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 i nie większej niż 500 metrów
  • wymóg zapewnienia dostępu do drogi publicznej, sieci elektroenergetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej,
  • dostęp w odległości nie większej niż 3000 m w linii prostej do urządzonych terenów wypoczynku, szkoły podstawowej, przedszkola, które będą mogły przyjąć zakładaną ilość dzieci (7% zakładanej ilości mieszkańców inwestycji mieszkaniowej dla szkoły i 3,5% dla przedszkola).

Intencją twórców ustawy było uproszczenie i przyspieszenie procedur administracyjnych poprzez skrócenie terminów administracyjnych, zastąpienie szeregu uzgodnień uzyskiwanych przed uchwaleniem uchwały o lokalizacji opiniami oraz zastosowaniem w określonych przypadkach zawiadomienia stron w drodze obwieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej lub uznaniu za doręczone pism wysłanych na adresy ustalone na podstawie ewidencji gruntów.

Odzwierciedleniem tych intencji są np. zapisy o:

  • zastąpienie uzgodnień odpowiednich organów uzyskiwanych uprzednio przez inwestora przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji WZ niewiążącymi opiniami, na wydanie których organy mają 21 dni od dnia publikacji wniosku o uchwałę lokalizacyjną w Biuletynie Informacji Publicznej, a brak opinii w terminie uznawany ma być za brak zastrzeżeń. Pozostawiono jedynie 3 uzgodnienia: z organem administracji geologicznej, wojewódzkim konserwatorem zabytków i zarządcą drogi, którzy również będą mieć 21 dni na uzgodnienie wniosku.
  • terminie na wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowej, który ma wynosić 90 dni.
  • terminie na podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji przez Radę Gminy, który wynosi 60 dni od dnia złożenia wniosku przez Inwestora
  • terminie 15 dni dla gminy na przekazanie akt i odpowiedzi na skargi na uchwałę lokalizacyjną Rady Gminy
  • terminie 2 miesięcy dla sadów administracyjnych na rozpatrzenie odpowiednio skargi lub skargi kasacyjnej na uchwałę lokalizacyjną

 

Specustawa przewiduje także uproszczenie i skrócenie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, które będą mogły mieć zastosowanie, o ile taka będzie wola inwestora, do postepowań o pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej, uzyskiwanych na podstawie i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie wcześniej uzyskanych decyzji WZ i decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

I tak np.:

  • jednocześnie z wnioskiem o pozwolenie na budowę będzie można złożyć wniosek o pozwolenie na wycinkę drzew lub krzewów, a wójt, burmistrz lub prezydent sam dokona odpowiednich uzgodnień z organami wydającymi pozwolenie na wycinkę.
  • 21 dni – tyle ma wynosić termin na rozpatrzenie odwołań od decyzji o pozwoleniu na budowę.
  • wprowadzono termin 15 dni dla organu administracyjnego drugiej instancji na przekazywanie skarg i odpowiedzi na skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz wprowadzono terminy 2 miesięcy na rozpatrywanie skarg przez sądy administracyjne.

Specustawa przewiduje także ułatwienia w zakresie budowy infrastruktury. Przewiduje np., że odszkodowania dla osób trzecich za zajęcie ich terenów w celu wybudowania infrastruktury koniecznej do realizacji inwestycji mieszkaniowych, mają być ustalane pomiędzy Inwestorem a osobą, która poniesie szkodę, nawet po rozpoczęciu przez Inwestora realizacji infrastruktury na tych terenach.

Specustawa znosi się ograniczenia w zakresie tworzenia i przystępowania przez gminy do spółek prawa handlowego w zakresie między innymi posiadania akcji i udziałów w spółkach ważnych dla rozwoju gminy, w tym prowadzących działalności w zakresie budownictwa pod wynajem.

Specustawa zmienia 10 obwiązujących ustaw między innymi: ustawę o własności lokali, prawo budowlane, ustawę o gospodarce nieruchomościami, ustawę o ochronie lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminnym, ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawę o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, ustawę o udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Specustawa nie wyłącza stosowania dotychczas obowiązujących przepisów w zakresie uzyskiwania decyzji WZ i pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych. Inwestor będzie miał prawo, ale nie obowiązek stosować Specustawę.

 

Specustawa ma stracić moc z dniem 31 grudnia 2028r.

 

Cztery projekty ustaw oraz zmian w przepisach z 2018 r., ważne dla deweloperów mieszkaniowych – cz. 2
Komentarze zostały zablokowane.