Artykuł o użytkowaniu wieczystym. Instytucja wieczystego użytkowania to dla deweloperów utrudnienia na etapie przygotowania projektu, wyższe koszty użytkowania i niepewność co do przedłużenia umowy użytkowania.
To również cena, jaką trzeba zapłacić za budowę inwestycji w centrum miasta.
– Zmiana lub nawet likwidacja tej instytucji jest bardzo potrzebna – mówi Jolanta Kalecińska-Rossi, partner w kancelarii White & Case.
Jak z punktu widzenia rynku nieruchomości komercyjnych sprawdza się instytucja wieczystego użytkowania nieruchomości?
Wieczyste użytkowanie nie jest obecnie rozwiązaniem, które zadowala inwestorów z branży komercyjnej. To instytucja pochodząca jeszcze z czasów PRL, kiedy to władza chciała dać namiastkę własności prywatnej. Niestety, to tylko namiastka, przez co dziś właściciele nieruchomości muszą radzić sobie z dodatkowymi opłatami i możliwym problemem w kwestii przedłużenia użytkowania.
Na czym dokładnie polega ten problem?
Zgodnie z obecnym stanem prawnym roszczenie przedłużenia użytkowania wieczystego zgłasza podmiot, który dysponuje nieruchomością. Według ustawy czy to gmina, czy Skarb Państwa, ma obowiązek przedłużenia tego użytkowania.
Jest tylko jeden wyjątek – ważny interes społeczny. Jeśli instytucja powoła się na ten zapis, zgodnie z prawem może odzyskać nieruchomość. Oczywiście, użytkownik ma prawo wystąpić na drogę sądową z roszczeniem o nakazanie złożenia oświadczenia o przedłużenie umowy.
Czy taka decyzja instytucji publicznej jest dziś realnym problemem dla deweloperów i właścicieli nieruchomości?
Najkrótszy czas obowiązywania wieczystego użytkowania to 40 lat. W związku z tym mamy już do czynienia z pierwszymi procesami przedłużenia użytkowania.
Można powiedzieć, że w praktyce nie ma problemów, by dokonała tego osoba prywatna w związku z nieruchomością zabudowaną domem jednorodzinnym, w otoczeniu innych tego typu nieruchomości.
Oczywiście, zdarzają się wyjątkowe sytuacje, takie jak plan gminy, by w danym miejscu wybudować drogę. Zdarza się to jednak sporadycznie, a użytkownik nieruchomości najczęściej zawczasu o tym wie.
Zupełnie inaczej sprawa wygląda w przypadku nieruchomości komercyjnych. Takie obiekty powstają najczęściej w dużych, dynamicznie rozwijających się miastach.
Wieczyste użytkowanie zaczęło funkcjonować kilkadziesiąt lat temu, więc sytuacja obecnie jest diametralnie inna. Zmieniły się miejscowe plany zagospodarowania i, przykładowo, teren dotychczas sportowy gmina chce zmienić w obszar zielony. Użytkownik albo zgodzi się na taką zmianę, albo nie – i wtedy istnieje ryzyko nieprzedłużenia umowy użytkowania.
Kluczowym stwierdzeniem jest tu ważny interes społeczny. Co dokładnie oznacza ten termin?
Jeśli chodzi o samą instytucję wieczystego użytkowania, do tej pory odbyło się niewiele spraw, w których zinterpretowano zakres ważnego interesu społecznego. Czekamy zatem na konkretne orzecznictwo.
Istnieje jednak pewna wykładnia tego stwierdzenia, na bazie zupełnie innych przepisów prawa i innych spraw. Budowa drogi lub inne przesłanki do wywłaszczenia nieruchomości mogą być ważnym interesem społecznym uzasadniającym odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego. Oczywiście, nie każde powołanie się na interes społeczny jest słusznie.
Moim zdaniem błędem byłoby bardzo wąskie rozumienie ważnego interesu społecznego. Jeśli gmina chce teren dotychczas przeznaczony w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste na pawilony handlowe przeznaczyć np. pod budowę przedszkola przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to powinna mieć do tego prawo, zwłaszcza że każda taka sprawa może być skontrolowana przez sąd i na tego typu wyroki czekamy.
Czy zatem deweloperzy komercyjni powinni obawiać się, że ich nieruchomości przejdą po upływie okresu użytkowania na rzecz gminy czy samorządu?
Nie. Problem będzie pojawiał się raczej wyjątkowo, ale do tej pory nie było wiele spraw sądowych dotyczących tej kwestii, najczęściej gminy zgadzały się na przedłużanie wieczystego użytkowania.
Nie zapominajmy także, że znaczna większość nieruchomości została oddana na okres od 90 do 99 lat, przez co do „fali” przedłużeń zostało nam jeszcze sporo czasu. Do tego momentu będziemy mieli zapewne jasne stanowisko Sądu Najwyższego.
Trudno oczekiwać, że biurowce lub centra handlowe zajmujące obecnie takie działki będą w niezmienionym kształcie stały kolejne 40, 60 czy nawet 80 lat. Potrzeby miast i ich mieszkańców się zmieniają. Kluczowym zagadnieniem może być kwestia planowania przestrzennego i na nią właśnie właśnie inwestorzy powinni zwracać baczną uwagę.
Czy taka instytucja jak wieczyste użytkowanie występuje w innych krajach i jak radzą sobie z nią inwestorzy?
Instytucje w podobnym kształcie występuje w wielu państwach. Tyle że tam jest to opracowane o wiele lepiej niż w Polsce. U nas użytkowanie wieczyste było powszechnie traktowane jak de facto własność, zwłaszcza że przedłużenie użytkowania jest niemal automatyczne.
Z tego powodu ceny użytkowania wieczystego są na poziomie cen prawa własności, po co więc zróżnicowanie na własność i prawo użytkowania wieczystego? W innych systemach prawnych prawo do czasowej zabudowy jest rzeczywiście czasowe.
Dzięki temu inwestorzy mogą sobie przeliczyć, czy zaangażowanie w taki projekt nawet na kilka lub kilkanaście lat przed końcem umowy im się opłaca.
Jaka przyszłość powinna czekać wieczyste użytkowanie?
Zmiana, a nawet likwidacja, tej instytucji jest bardzo potrzebna. Zamiast użytkowania wieczystego należy wprowadzić umowę dzierżawy z prawem zabudowy na ścisłe określony cel i czas, z jasno określonymi zasadami rozliczenia naniesień.
Czy takie zmiany w prawie są możliwe?
Bardzo mało prawdopodobne. Dużym utrudnieniem mogą tu być interesy samorządów. Jeśli dokonamy automatycznego przekształcenia prawa do wieczystego użytkowania we własność, dochody gmin ulegną znacznemu obniżeniu.
Ostatnio w Warszawie mieliśmy do czynienia z olbrzymimi podwyżkami opłat za użytkowanie wieczyste, ze względu na aktualizację wartości nieruchomości. Podwyżki są dotkliwe nie tylko dla inwestorów, lecz także dla nabywców mieszkań. Nigdy nie wiadomo na pewno, ile wynosić będzie opłata za użytkowanie wieczyste w kolejnych latach.
Jaki będzie zysk z nieruchomości, gdy wzrosną koszty utrzymania? Dodatkowo wiele dróg obsługujących nowe osiedla zostało wybudowane przez deweloperów, na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym i chociaż z tych dróg mogą korzystać wszyscy, to opłata za wieczyste użytkowanie rozdzielana jest między osoby, które kupiły mieszkania wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzą drogi.
Mieszkańcy są skazani na ciągle rosnące opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu także pod drogami. Podobnie ma się rzecz z inwestycjami komercyjnymi. Dlatego gminy raczej nie mają interesu, żeby ten stan zmienić.
Zmiany w przepisach o użytkowaniu wieczystym i opłatach za nie powinno się rozpatrywać w powiązaniu z reformą podatku od nieruchomości i propozycją zastąpienia go podatkiem katastralnym, związanym z wartością nieruchomości, a także w powiązaniu reformą planowania przestrzennego.
Konieczność zmian w przepisów w tych wszystkich kwestiach jest dość oczywista, jednak praca jest na tyle ogromna, a interesy różnych grup tak sprzeczne, że żadnemu rządowi od co najmniej trzech kadencji nie udało się wprowadzić reform, pomimo podejmowanych prób.
Medium / Organizator: Propertynews.pl