Strony mają pełną dowolność co do trybu przedłużenia okresu najmu.
Zgodnie z art. 661 kodeksu cywilnego w stanie prawnym sprzed 1 stycznia 2009 r. najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć uznawany był po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Każda umowa najmu, zawarta zarówno pomiędzy podmiotami indywidualnymi jak i przedsiębiorcami, po upływie 10 lat od chwili jej zawarcia przekształcała się z mocy prawa w umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony.
W dniu 1 stycznia 2009 r. weszła w życie nowelizacja art. 661 kodeksu cywilnego (na mocy ustawy z 23 października 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, DzU nr 220, poz. 1524).
Zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem art. 661 kodeksu cywilnego najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż 30 lat uznaje się po upływie te- go terminu za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 §2 k.c.).
Przed nowelizacją taki skutek następował po upływie 10 lat. W praktyce wielokrotnie zdarza się, że wynajmujący, którzy przed 1 stycznia 2009 roku zawarli umowy najmu na okres 10 lat (gdyż nie mogli zawrzeć umowy na czas określony z dłuższym okresem najmu), zainteresowani są ich przedłużeniem.
Wynajmujący z dotychczasowym najemcą może zawrzeć nową umowę najmu na czas oznaczony, nieprzekraczający 30 lat. Jeśli natomiast wynajmujący zamierza przedłużyć okres najmu na warunkach obowiązującej umowy najmu (tj. tej zawartej na czas oznaczony 10 lat), unikając przy tym przekształcenia się tej umowy w umowę na czas nieoznaczony, należy przeanalizować, czy i w jaki sposób może to zrobić?
Pamiętajmy, że zmiana umożliwiająca zawieranie umów na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat dotyczy tylko podmiotów profesjonalnych. Wobec tego należy stwierdzić, że w stosunku do umów najmu zawieranych pomiędzy osobami fizycznymi lub pomiędzy osobami fizycznymi a przedsiębiorcami zastosowanie znajduje w dalszym ciągu art. 661 § 1 w brzmieniu odpowiadającym regulacji sprzed 1 stycznia 2009 r.
Ustawa z 23 października 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny nie zawiera przepisów intertemporalnych, które określałyby, czy dopuszczalne jest wydłużenie okresu trwania umów najmu, zawartych na okres 10 lat przed 1 stycznia 2009 r.
Do oceny kwestii czasowego stosowania ustawy nowelizującej art. 661 k.c. znajdzie zastosowanie ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Przepisy wprowadzające kodeks cywilny.
Zgodnie z art. L tej ustawy do istniejących już zobowiązań z umów kontraktacji, najmu, dzierżawy, rachunku bankowego, ubezpieczenia, renty lub dożywocia stosuje się z dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego przepisy tego kodeksu. Z przepisu tego można zatem wywieść zasadę, że do umownych stosunków prawnych o charakterze trwałym bezpośrednie zastosowanie znajduje ustawa nowa.
Umowa najmu zawarta przed 1 stycznia 2009 r. na maksymalny okres 10 lat wygaśnie z upływem wskazanego okresu. Umowa taka może być jednak po 1 stycznia 2009 r. (i przed jej wygaśnięciem) przedłużona na kolejny okres, na podstawie aneksu. Tego rodzaju umowa nie przekształci się w umowę na czas nieoznaczony, jeśli łączny czas trwania umowy od jej zawarcia do końca przedłużonego aneksem okresu nie przekroczy 30 lat.
Zamiast aneksu strony mogą podpisać nową umowę najmu na czas oznaczony (nie dłuższy niż 30 lat) na tych samych warunkach co poprzednia. Strony mają pełną dowolność co do trybu „przedłużenia” okresu najmu.
ZAPAMIĘTAJ
Umowa najmu zawarta przed 1 stycznia 2009 r. na maksymalny okres 10 lat wygaśnie z upływem wskazanego okresu. Umowa taka może być jednak po 1 stycznia 2009 r. (i przed jej wygaśnięciem) przedłużona na kolejny okres, na podstawie aneksu.
—Jolanta Kalecińska-Rossi,
—Kamila Przepieść, prawniczka w White & Case
Medium / Organizator: Rzeczpospolita