En 2018, le gouvernement a intensifié les travaux de mise en œuvre du programme Mieszkanie 500+ (Appartement 500+). Plusieurs projets d’amendements ou des projets de nouvelles lois ont été adoptés pour modifier la règlementation juridique. La nouvelle règlementation, si elle entre en vigueur, aura pour impact d’augmenter le nombre d’appartements construits en Pologne et aura un effet sur les revenus des promoteurs et le marché immobilier dans les années à venir.
Voici les changements les plus importants :
- La loi sur la facilitation de la préparation et de la réalisation des investissements résidentiels et les investissements annexes, à savoir « Specustawa ».
- La loi modifiant la loi sur la protection des droits des acheteurs d’appartement ou de maison individuelle.
- La modification de la loi sur la protection des droits des locataires, le parc immobilier d’une municipalité et le code civil.
- La loi sur les aides d’État relatives aux dépenses dans les logements au cours des premières années de location.
Nous commencerons l’analyse des actes mentionnés ci-dessus avec la loi spéciale « Specustawa », à savoir la loi sur la facilitation de la préparation et la mise en œuvre des investissements résidentiels et investissements d’accompagnement.
Specustawa a été adoptée par Sejm le 6 juillet 2018. Après l’adoption par Senat et la signature par le Président, elle sera publiée au journal officiel et en principe elle va entrer en vigueur dans un délai de 14 jours à partir de la publication.
Nous présentons ci-après les propositions les plus importantes :
Specustawa s’appliquera aux:
- projets impliquant la construction, le redéveloppement ou le changement du mode d’exploitation, relatifs aux bâtiments ou bâtiments résidentiels multifamiliaux avec un nombre total de locaux résidentiels d’au moins 25 ou pas moins de 10 maisons résidentielles individuelles, quelle que soit l’entité exerçant le projet,
- investissements annexes dans le cadre d’infrastructures techniques et sociales, les parties séparées des investissements destinées à des activités commerciales et des services typiquement commerciaux, pouvant constituer jusqu’à 20% de la surface utile de tous les locaux d’un investissement résidentiel.
Specustawa facilite l’accès aux terrains de construction par le biais de l’introduction de (i) possibilité de localiser les investissements résidentiels et les investissements annexes sur des terres agricoles et forestières dans les limites de la ville, (ii) possibilité de localiser les investissements résidentiels et investissements annexes indépendamment du master plan, sous condition qu’il ne soit pas contraire au « Studium » (étude de conditions et des orientations du développement spatial de la municipalité) ainsi qu’avec une résolution du Conseil municipal sur la création d’un parc culturel. La condition que l’investissement ne soit pas contraire au Studium ne concerne pas les terrains de production, terrains ferroviaires, militaires, postaux si ces fonctions ne sont pas exercées sur ces terrains.
Au lieu de la décision sur les conditions de construction « WZ », il est possible d’obtenir une résolution du Conseil municipal sur la détermination de la localisation de l’investissement résidentiel (« la résolution sur la localisation») et la résolution du Conseil municipal sur la localisation de l’investissement annexe, c’est à dire par exemple l’infrastructure de réseau de routes, ou d’infrastructure sociales, ou de bâtiments commerciaux. La résolution sur la localisation sera adoptée, à la demande de l’investisseur, par l’intermédiaire du « wójt » (chef de commune), maire ou président, par le Conseil municipal dans les 60 jours suivant la soumission de la motion. Sur la base de la résolution sur la localisation, l’organe compètent délivra un permis de construire.
Le wójt, maire ou président sera obligé de publier la demande de l’investisseur dans le Bulletin d’Information Public de la municipalité. Dans la période de 21 jours, il sera possible de porter des commentaires sur la demande d’investisseur.
Avant la soumission de la demande pour obtenir la résolution sur la localisation, I ’investisseur sera obligé de préparer le concept urbain et architectural du projet de logement dans le contexte de la ville où l’investissement est envisagé, ainsi qu’obtenir la décision environnementale.
Afin d’obtenir la résolution sur la localisation, l’investisseur devra s’adapter aux standards urbains, définis dans le Specustawa ou dans une résolution du Conseil de municipalité, qui a le droit de changer les standards indiqués dans le Specustawa.
Les standards de localisation et réalisation de l’investissement sont définis dans le projet de la loi, par ex. :
- un accès pour un arrêt de transport public doit être localisé àune distance maximale de 1000 m, et dans les villes ou le nombre d’habitants excède 100 000 àune distance maximale de 500 m.
- l’obligationd’assurer l’accès à un réseau routier public, au réseau électrique, à l’approvisionnement en eau et au réseau d’égouts,
- un accès à une distance maximale de 3000 m en ligne droite, aux aires de loisirs, école primaire, école maternelle, pouvant accueillir le nombre d’enfants envisagé ( 7% du nombre envisagé de résidents d’un investissement résidentiel pour une école et 3,5% pour l’école maternelle),
L’intention du législateur est de faciliter et accélérer les procédures administratives par le biais du raccourcissement des délais administratifs, remplacement de plusieurs accords par des opinions, et, par l’application, dans certains cas, de la notification aux parties par voie d’avis dans le Bulletin d’information Publique ou la reconnaissance des lettres envoyées aux adresses établies sur la base du registre foncier.
Le reflet de ces intentions résulte par exemple de solutions comme :
- le remplacement des accords des organes compétents, à obtenir précédemment avant le dépôt de la demande de permis de construire, par des avis non contraignants. Les autorités disposeront de 21 jours, à compter de la date de publication de la demande de résolution sur la localisation dans le Bulletin d’Information Public, pour rendre un avis : l’absence d’avis à temps sera considéré comme absence d’objection. Il y reste que trois accords obligatoires à obtenir: (i) de l’organe d’administration géologique, (ii) du conservateur de monuments et (iii) du gestionnaire des routes, qui aussi auront 21 jours pour convenir du contenu de l’accord.
- le délai pour délivrer la décision environnementale sera de 90 jours
- le délai pour adopter la résolution sur la localisation par le Conseil municipal sera de 60 joursàpartir du jour du dépôt de la demande par l’investisseur
- le délai de 15 jours pour le Conseil municipal pour transmettre les dossiers au tribunal administratif et préparer la réponse au recours contre la résolution sur la localisation
- le délai de 2 mois pour les tribunaux administratifs pour traiter les recours ou recours de cassation contre la résolution sur la localisation.
Specustawa prévoit aussi la facilitation et le raccourcissement de la procédure pour les permis de construire, applicables également, si c’est la volonté de l’investisseur, aux procédures pour le permis de construction d’investissement immobilier obtenus sur la base et conformément au master plan, sur la base de décisions WZ ou sur la base de la décision sur la localisation d’investissement àbut public.
A titre d’ exemples:
- simultanément avec la demande de permis de construire, il sera possible de déposer la demande pour autoriser la coupe d’arbres ou d’arbustes, et wójt, maire ou le président va lui-même obtenir les accords des organes compétents qui délivrant l’autorisation de coupe d’arbres ou d’arbustes dans le cadre de la procédures ordinaires.
- 21 jours – sera le délai pour traiter le recours contre la décision de permis de construire
- introduction d’une période de 15 jours pour la transmission par l’organe administratif de deuxième instance des plaintes et des réponses aux plaintes devant le tribunal administratif de voïvodie, et introduction d’une période de 2 mois pour le traitement des plaintes par les tribunaux administratifs.
Specustawa prévoit aussi la facilitation dans le processus de construction d’infrastructure. La compensation pour les tiers, pour l’occupation de leurs biens immobiliers afin de construire l’infrastructure nécessaire à la mise en œuvre des investissements résidentiels, pourra être déterminée par le tiers et l’investisseur, même après que l’investisseur a commencé à mettre en œuvre l’infrastructure dans ces domaines.
Specustawaélimine les restrictions pour les municipalités dans la création et la prise de participation dans des sociétés de droit commercial, importantes pour le développement de la municipalité, y compris celles engagées dans la construction des appartements à louer.
Specustawa change 10 lois actuelles, entre autres : la loi sur la propriété de locaux, la loi sur la construction, la loi sur la gestion immobilière, la loi sur la protection des droits des locataires, le parc immobilier d’une municipalité, la loi sur l’aménagement du système agricole, la loi sur le partage d’information sur l’environnement et sa protection, la participation du public à la protection de l’environnement.
Specustawa n’exclut pas l’application de la règlementation existante à l’octroi de la décisions WZ et le permis de construire pour la construction de bâtiments résidentiels. L’investisseur aura le droit mais pas l’obligation d’utiliser « Specustwa ».
Specustawa devrait expirer le 31 décembre 2028.