Quatre projets de loi ou amendements à la réglementation de 2018, importants pour les promoteurs immobiliers – Episode 4

La modification de la loi sur la protection des droits de l’acheteur d’appartement ou de maison familiale.

La loi modifiant la loi sur la protection des droits de l’acheteur d’appartement ou de maison familiale, à savoir „La loi relative aux contrats de développement”, s’applique aux contrats en vertu desquels le développeur s’engage à établir et à transférer à un acheteur (une personne physique), après la réalisation du projet de développement, le droit de propriété relatif à un appartement, une maison familiale, ou l’usufruit perpétuel d’un terrain et le droit de propriété d’une maison construite sur un terrain détenu en usufruit perpétuel. L’amendement proposé a pour but d’améliorer la protection des acheteurs d’appartements.

Le projet d’amendement de la loi relative aux contrats de développement, proposé par UOKiK, se trouve à l’étape gouvernemental de processus législatif et actuellement est soumis à évaluation.

Le contenu de la loi est conforme aux propositions les plus importantes décrites par nous ci-dessous :

Liquidation des comptes bancaires séquestres ouverts de logements sans garantie; il est nécessaire de sécuriser un compte bancaire séquestre ouvert par une garantie bancaire ou une garantie d’assurance. Le développeur pourra choisir d’ouvrir (i) un compte bancaire séquestre fermé de logement ou (ii) un compte séquestre ouvert de logement avec une garantie bancaire, ou (iii) un compte bancaire séquestre ouvert de logement avec une garantie d’assurance.

Changements dans la gestion des comptes bancaires séquestres de logement(à savoir CSL) – les retraits, effectués à partir des CSL ouverts avec garantie bancaire ou d’assurance, vont se dérouler proportionnellement au progrès du chantier, et non, comme auparavant, selon un calendrier prédéterminé. Avant chaque retrait, la banque sera obligée de contrôler la situation légale et factuelle de l’investissement en vérifiant, par exemple, la validité du permis de construire ou l’avancement des travaux de construction. Chaque irrégularité va suspendre le retrait de fonds des CSL ouverts jusqu’au moment où elle sera éliminée. La fermeture du CSL ne sera possible qu’après l’établissement du droit de propriété séparé pour le dernier des locaux résultants.

Un CSL distinct sera mis en place à chaque étape d’investissement, de sorte qu’en cas de complications, les acheteurs puissent réclamer leurs créances plus facilement que si l’ensemble du projet d’investissement était couvert par un seul CSL.

Il est prévu une obligation de résilier le contrat par la banque et de restituer les fonds accumulés sur le CSL à l’acheteur de l’appartement, si le développeur cesse de construire.

Il existe une règlementation judicaire de la situation ou la banque – qui gère le CSL – fait faillite, en imposant au développeur l’obligation de conclure un contrat de gestion d’un CSL avec une autre banque dans les 30 jours suivant la déclaration de faillite de la banque qui gérait originalement le CSL. L’acheteur doit être informé de cette circonstance. Le non-respect de cette obligation donne à l’acheteur le droit de résilier le contrat.

En ce qui concerne le contenu du prospectus d’information – il est imposé une obligation d’inclure des informations sur le prix de l’appartement offert (actuellement non requis) et le risque éventuel de perte financière en cas de faillite de la banque gérant les CSL – les acheteurs pouvant récupérer jusqu’à 100.000 euros du Fonds de Garantie Bancaire.

Les contrats de réservation sont inclus dans le régime légal couvrant le contrat de développement, en imposant au développeur des obligations précontractuelles, telles que fournir au client un prospectus d’information, introduisant un plafond du prix de réservation – il n’excède pas 1% du prix du logement. Le prix de réservation doit prendre la forme d’un dépôt et être crédité sur le prix de l’appartement, et sera donc transféré au CSL et couverts par une garantie bancaire ou garantie d’assurance.

Les consommateurs, qui achètent des appartements déjà existants (concluant un contrat de développement après ou pendant le processus d’investissement), seront aussi protégés par la Loi relative au contrat de développement, sécurisant les fonds qu’ils ont acquittés au titre du prix de l’appartement, jusqu’au moment où la propriété de l’appartement leur sera transférée. De plus, les mêmes règles sur la notification de défauts potentiels des appartements et sur la procédure de réception des appartements, s’appliqueront également à tous les acheteurs sans égard au moment où ils ont conclu le contrat de développement.

Une annexe obligatoire au contrat de développement doit résulter du consentement de la banque, ou autre créancier hypothécaire, confirmant que si le développeur fait faillite et que le prix est entièrement payé par l’acheteur, le créancier hypothécaire ne pourra pas se satisfaire sur l’appartement et que la propriété de l’appartement sera transférée à l’acheteur sans hypothèque. En l’absence du consentement susmentionné du créancier hypothécaire, le contrat de développement sera soumis à la sanction d’invalidité.

Data : 06.07.2018

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